武汉市住房保障和房屋管理局

一、出台背景

《指导意见》自2016年实施以来，在业主组织选聘、物业服务企业退出交接、政府部门监管等方面发挥了指导推动作用。但是，随着我国物业管理法律法规的不断完善，业主委员会建设的逐渐成熟，业主维权意识的日益增强，物业行业的快速发展，我市物业服务企业退出住宅小区管理工作也面临着一些新情况、新问题（如：原物业服务企业不愿退出，新物业服务企业难以进入，新老物业服务企业交接不顺畅等问题），《指导意见》已不能满足当前工作需要。2017、2018年《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》相继进行了修订，对物业服务企业退出物业管理区域作了新的原则规定，同时对有关法律责任条款进行了调整。2020年颁布的《中华人民共和国民法典》废止了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》，并对业主共同决定的事项以及表决规则进行了调整，同时对物业服务合同作了相关规定。《指导意见》需结合新规定予以修改完善。同时，《指导意见》的部分条款不能适应当前工作需要，需要对相关条款进行调整优化，以使工作更科学、合理，符合实际。

二、重点内容

（一）明确了相关主体义务

《指导意见（送审稿）》第五条、第六条、第七条分别增加了业主大会、业主委员会和物业服务企业在退出住宅小区管理工作中的义务。强调街道、社区在选聘、解聘物业服务企业过程中的监督管理职责。

（二）调整了业主表决条件

依照《民法典》相关规定，《指导意见（送审稿）》第七条对业主共同表决满足的条件要求进行了调整，相关表述与《民法典》规定的表述保持一致。

（三）完善了企业退出情形

《指导意见（送审稿）》第八条增加了在前期物业服务期间，由开发建设单位提出解聘，并选聘新的前期物业服务企业的情形；业主大会作出自行管理物业决定的情形。同时，明确了开发建设单位或业主大会签订的物业服务合同在区房管部门备案后，原物业服务企业方可退出住宅小区的规定。

（四）规范了解聘企业程序

1.《指导意见（送审稿）》第十条将业主大会作出解聘决定，选聘新的物业服务企业的时限从90日内缩减为30日内；第十二条将物业服务企业拟解除合同时限从90日前缩减为60日前。

2.《指导意见（送审稿）》第十一条细化了解聘物业企业的相关程序，要求业主委员会召开业主大会前，将解除合同的理由、解除合同时间以及业主大会会议相关内容等在小区内公告15日，并书面报告街道、社区。此外，根据《民法典》有关合同解除的相关规定，新增了业主提前解除合同，造成物业服务企业损失，应承担相应赔偿责任的规定。

（五）引入了第三方服务机构

为更好推进企业退管交接工作，《指导意见（送审稿）》第十四条明确经业主大会同意，可以聘请第三方专业服务机构完成物业服务企业选聘、解聘及账务清理与结算等相关事项，解决企业退管交接难等问题。

（六）新增了约谈监督机制

针对业主委员会不依法履职，致使小区物业服务不能正常运行等问题，《指导意见（送审稿）》第十五条明确街道约谈、提醒业主委员会，督促履行相应职责。

（七）保障了物业服务的延续性

《指导意见（送审稿）》第十七条第二款、第三款在物业服务合同终止后原物业服务企业的义务、费用收取、继续处理物业服务事项等方面的内容表述与《民法典》相关规定保持一致，以保证物业服务的延续性。同时，新增了原物业服务企业不得以相关诉讼、仲裁程序正在履行当中为由拒绝办理移交手续的规定。

（八）建立了联合惩戒机制

《指导意见（送审稿）》第二十条新增对信用信息记分的物业服务企业，实施联合惩戒的规定，将物业服务企业相关违法情况抄送公安、市场监督、政务服务和大数据管理等部门，由其结合各自职责依法对其处理。

（九）完善了临时过渡工作

《指导意见（送审稿）》第二十二条明确了街道对“弃管”小区实施临时托管的主体责任。同时，根据小区业主大会成立的实际情况，分不同情形，分别规定了街道在小区临时过渡期间，应具体承担的相应工作。