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《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》政策解读

《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》政策解读

2021-10-08 17:15 武汉市住房保障和房屋管理局

一、起草背景

近年来,我市住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题依然存在,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。为规范住房租赁企业企业经营行为,保障住房租赁当事人合法权益,促进我市住房租赁市场健康发展,根据《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)等规定,武汉市相关部门共同研究、制定了《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》(以下简称《通知》)。

二、《通知》的主要内容

《通知》共分为七条、三十二款,主要从主体登记管理、存量房屋改造改建、房源发布、网签备案、资金监管、纠纷调处、联合监管等方面做了相关规定,进一步强化住房租赁市场管理。

(一)关于从业主体登记管理

一是要依法办理市场主体登记。二是要人员实名登记、且不低于两名管理人员持专业资格证书或定期参加行业专业基础培训。三是要企业注册登记,申请经营范围为住房租赁的企业,按照属地管辖、就近办理的原则,向所在区行政审批部门申请注册登记。四是要规范企业名称。五是要自领取营业执照之日起30日内报告开业情况,并承诺自愿接受住房租赁资金等监管。六是要采取“黑名单”制度,公司、企业因违法被吊销营业执照、责令关闭,其法定代表人负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起三年内不得担任公司的法定代表人、董事、监事、高级管理人员。七是要部门联动,房管部门日常监管中发现住房租赁企业和房地产经纪机构未按规定公示企业信息、通过登记住所无法取得联系的,及时通报市场监管部门,市场监管部门核实后依法将其列入经营异常名录。

(二)关于存量房屋改造改建

该条款在武汉市原有“N+1”规定基础上,增加了两项要求:一是为进一步保证居住安全,要求各套房间必须配置灭火器及消防逃生包等消防设备。二是既有商业、工业等非住宅房屋改建为租赁住房的,住房租赁企业在改建前应当进行房屋安全鉴定,合格后方可投入使用。

(三)关于房源发布

一是发布前要进行房源核验。二是网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。三是从业人员不得以个人名义发布公司受托房源。四是网络信息平台应当在房源展示页面标识出房源核验码。

(四)关于网签备案

一是制定并推行房屋租赁合同示范文本,引导当事人办理合同备案。二是明确房屋出租人、住房租赁企业、房地产经纪机构要及时办理房屋租赁登记备案。

(五)关于资金监管

一是要求通过委托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业,应在汉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户,并向区房管部门报备。二是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月或押金超过1个月的,租金、押金应存入住房租赁资金监管账户。三是住房租赁企业租金收入中,住房租赁消费贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。四是住房租赁企业应每季度通过武汉市住房租赁监管服务平台填报统计报表信息。各区房管部门根据企业经营情况给予监管、指导。

(六)畅通纠纷调处渠道

一是住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台都要建立投诉处理机制,在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话。二是房管部门畅通投诉举报渠道,建立举报问题线索移交机制。

(七)强化部门联动

进一步明确了各部门职责:一是房管部门依职责对违规发布房源、“高进低出”“长收短付”等行为采取约谈告诫、发布风险提示、暂停房源发布、暂停网签备案、扣减信用分等方式进行处理。二是市场监管部门依职责对通过登记的住所(经营场所)无法联系、异址经营、对发布虚假广告、实施价格违法等行为进行处罚。三是网信部门根据房管等部门的意见,对未履行核验发布主体和房源信息等责任的属地网络信息平台采取约谈告诫、责令限期整改、暂停相关业务并向社会公示曝光等措施进行处理。四是公安部门负责配合房管部门做好房东、租客之间纠纷矛盾化解工作和现场秩序维护工作。五是城建部门负责指导新(改、扩)建租赁住房项目设计、施工、消防设计审核、验收等工作。六是发改部门负责将相关行政部门依法依规认定的房屋租赁领域的信用信息记入相关主体名下。七是地方金融管理部门依法加强对地方金融组织的管理,核查小额贷款公司违规开展住房租赁消费贷款的行为。八是人行武汉分行营管部根据法定职责,依法查处银行业金融机构在账户管理中的违法违规行为。

三、相关政策问答

1.企业在申请注册登记时有什么新要求?

答:以住房租赁为主营业务的企业经营范围和企业名称中应当注明“住房租赁”相关字样,从事住房经纪服务的机构经营范围和企业名称中应当注明“房地产经纪”字样。

2.住房租赁企业在设立后如何进行开业报备?

答:住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内,通过武汉市住房租赁交易服务平台向注册所在区房管部门报告开业情况,包括注册登记信息、管理人员信息、从业人员信息等。住房租赁企业还需上报租赁资金监管账户信息,并承诺自愿接受住房租赁资金等监管。

3.房屋在改造出租时有什么规定?

答:武汉市原有“N+1”规定继续执行,同时为进一步保证居住安全,要求各套房间必须配置灭火器及消防逃生包等消防设备。

4.哪一类房屋在改建为租赁住房时需进行房屋安全鉴定?

答:既有商业、工业等非住宅房屋改建为租赁住房的,住房租赁企业在改建前应当进行房屋安全鉴定,合格后方可投入使用。

5.未取得房屋权属或办理商品房合同的房屋如何进行备案登记?

答:未取得房屋权属或办理商品房合同备案的,应当向公安部门申请办理房屋出租登记,可通过平台上传登记凭证信息获取房源核验码。

6.线下签订的房屋租赁合同如何登记备案?

答:线下房屋租赁合同订立后7日内,房屋出租人应当向房屋所在区房管部门或其委托单位办理房屋租赁登记备案。经由住房租赁企业、房地产经纪机构成交的房屋租赁合同,应通过武汉市住房租赁交易服务平台办理网签备案手续。

7.何种资金需要纳入住房租赁资金监管?

答:住房租赁企业向承租人单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金存入住房租赁资金监管专用账户。

8.监管资金如何划转至住房租赁企业?

答:存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初按月划转至住房租赁企业的一般结算账户。

9.如果提前终止租赁合同,如何解除资金监管?

答:租赁当事人双方协商一致提前终止租赁合同的,应按三方住房租赁资金监管协议要求书面向承办银行申请解除,承办银行按申请终止三方住房租赁资金监管协议,根据申请划转监管资金至住房租赁企业的一般结算账户。

10.发生租赁纠纷时,如何进行投诉?

答:租赁当事人可通过市长专线、武汉城市留言板、阳光信访、房管部门网站专栏等渠道投诉反映。从事住房租赁经营活动的住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话。

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