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《市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知》的政策解读

《市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知》的政策解读

2020-09-10 17:17 武汉市住房保障和房屋管理局

一、出台背景

2018年12月3日,我局制发了《关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》(武房规〔2018〕8号),2019年1月1日起施行,有效期三年。2019年以来,住建部及省住建厅陆续出台多部规范性文件,对合同网签备案工作提出了简化房屋网签备案办理程序,推进“互联网+网签”,实现网签即时备案,提高网签备案服务效能等要求。今年疫情后,我局出台的支持房地产开发企业复工复产系列举措需要网签备案工作配套落实,新颁布的《民法典》关于财产安全、交易便利等立法精神需要吸纳进网签备案制度中。同时,随着我市深化“放管服”改革,优化营商环境工作不断推进,8号文也逐渐显现出与当前形势不相适宜的地方,需要根据实际情况重新制定。

二、制定依据

(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(二)《城市房地产开发经营管理条例》

(三)《城市商品房预售管理办法》

(四)《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房﹝2018﹞128号)

(五)《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》(建房规﹝2019﹞5号)

(六)《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》(建房规﹝2020﹞4号)

(七)湖北省住房和城乡建设厅《关于转发<住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的通知》(鄂建办〔2018〕194号)

三、重点内容说明

(一)完善了网签备案业务流程。一是将认购纳入网签备案管理。按照省住建厅《关于转发<住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的通知》(鄂建办〔2018〕194号)的要求,开发企业于房屋销售后3日内上报认购信息,包括认购人身份信息、认购人购房资格认定结果、认购房号、约定《武汉市商品房买卖合同》签订时间等,完成预签约信息备案。二是凭“码”购房。将购房资格核查剥离出网签备案流程,销售房屋时,开发企业可直接核验和使用购房人已取得的“购房资格码”,凭“码”为购房人办理预签约信息备案及后续网签备案手续。三是实现网签即备案。取消了房管部门对合同备案的审核,开发企业可通过网签备案系统自主完成,上传文本合同买卖双方签章页后,即完成备案。使用电子合同的,买卖双方在网签备案系统中电子签名(签章)确认后即完成备案。

(二)进一步规范了备案合同信息异动办理范围和条件。一是调整备案信息异动范围。商品房备案合同买受人变更中增加了“因离婚析产,需变更买受人的”情形。备案合同信息注销情形由原5种调整为2种,删除原银行贷款不批准和本人及亲属重大疾病两种情形,变更已购商品房的,调整为双方协商一致可在同一项目中换购。增加依据备案合同中明确约定的解除条件,经买卖双方协商一致解除合同的注销情形。同时,将因人民法院、仲裁机构生效法律文书变更、注销备案合同信息作为通用情形单列。二是调整了不予办理条件。变更备案合同买受人的,“预售的商品住宅在不动产首次登记前;现售的自合同备案后90天内”。备案合同信息注销中取消了预售的商品房,项目已办理首次登记或初始登记,现售的,合同备案超过180天,不予办理的限制。

(三)优化了办理方式,提高了办理效率。一是人工办为主调整为自动办为主。取消了预签约信息解锁、合同网签备案、网签注销、备案合同信息(一般内容)变更、合同数据修改等5项业务中的人工审核,采取开发企业自助提交,系统自动办,仅在备案合同买受人变更及备案合同信息注销2项业务中保留线上人工审核,但取消了面核。实现了合同网签备案业务70%以上自动办,100%网上办。二是实行零资料办理。推行“互联网+网签”,通过资格核查信息共享获取网签备案所需信息,在电子签名(签章)使用前,开发企业只需上传买卖双方签章页即可办理。三是利用新技术提升合同备案效能。鼓励使用新建商品房买卖电子合同,利用大数据、人脸识别、电子签名等技术,加快移动服务端建设,实现合同网签备案掌上办理、不见面办理。

(四)提高备案信息应用效能。一是保障购房人查询权。赋予购房人动态查询权,购房人网签备案中可查询预签约信息备案、预售资金入账、合同网签备案等状态信息和电子合同等。二是拓宽数据应用范围。合同备案后生成合同信息二维码,通过二维码向税务、金融、住房公积金、不动产登记、公安、民政、教育、财政、人力资源社会保障、市场监管、统计、法院等单位及相关公共服务部门推送合同网签备案信息,为公共服务提供便利。

四、主要特色

(一)定位备案信息的管理。明确了网签备案是对备案合同信息以及后续合同发生变更、更正以及终止后相应信息的管理,不影响合同的成立及生效。

(二)更加遵循合同自由原则。在确保落实国家宏观调控政策,防止利用网签备案炒买炒卖的基础上充分尊重当事人意思自治,尽可能减少对合同发生变更、终止后合同备案信息变动的条件限制。

(三)信息共享的受惠与普惠。通过与相关部门信息共享实现网签备案自动办,同时将我局产生的网签备案数据共享给相关公共服务部门,提高公共服务性。

(四)填补了现网签备案制度盲区。将认购纳入网签备案管理,住宅和非住宅网签备案分类管理,备案信息异动业务办理情形新增离婚分割变更买受人情形等。

(五)提高购房人参与度。根据《城市房地产管理法》等上位法,开发企业是网签备案的办理主体,但为了保障购房人合法权益,增加了购房人网签备案的动态查询权。

五、实施办法

局办公会审定通过后,将按照《武汉市行政规范性文件管理办法》完成后续文件公布、备案等程序。同步,已启动操作规范的编撰,拟于9月完成系统建设及测试,并组织全市各区局培训及开发企业培训,10月9日全面实施。


市住房保障和房屋管理局

2020年8月28日


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