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落实“房子是用来住的,不是用来炒的” 国家新视野下房地产全面治理

来源: 武汉市住房保障和房屋管理局 发布时间: 2017/10/13 字号: [    ]

    党的十八大后,中国政府以强烈的危机意识、忧患意识、精进意识和担当意识,直面着矛盾和问题,解决了许多过去想解决而没有解决的重大问题。

    在房地产这个矛盾突出的领域,落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”在地方又有新的落地举动。9月22日~23日,重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳8个城市先后出台楼市新政,限售成为本轮政策的主要特征,购买房子2~5年内不能出售。

    这些城市虽然不是传统的热点城市,但一个共同特征是近期房价和交易量上涨明显。“如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市中今年房地产市场仍然存在反弹情况,那么,‘限售’极有可能成为这些城市的‘补丁’政策,发挥抑制投资投机的作用,为楼市降温,上海、深圳等这些核心城市也不例外。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

    此次8个城市集中出新政策就是一次以问题为导向的防范化解重大风险战役之一,接下来包括限售、打击消费贷等手段将会穿透式全面扩围。

    坚持问题导向  哪里问题突出调控哪里

    哪里房价上涨明显,调控就指向哪里。这是房地产调控的新态势。

    房价过快上涨,投资投机需求旺盛,正是上述8个城市收紧楼市调控政策的主要原因。国家统计局8月份新建商品住宅价格指数数据显示,长沙以16.9%的同比涨幅领涨全国,重庆、西安和南宁的房价同比涨幅也超过12%,石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。

    香港《大公报》援引重庆相关人士指出,重庆今次出台限售新政,意在阻止各类炒房资金进入房地产市场,防范各类套利机制出现,堵住了部分违规资金进入楼市,同时也防止了资金随意撤出楼市,搅动市场。

    从房价历史与数据看,重庆直辖20年来,在一线城市和热点二线城市疲于调控高涨的房价时,重庆房价则一直不温不火,直到去年下半年,“高房价杀手”黄奇帆离任重庆市市长职务之后,重庆房价才开始出现涨势,今年二季度以15.62%的环比涨幅位居全国第一。

    在不被很多人关注的南昌,目前新房均价已经突破1.2万元/平方米,二手房均价也突破1.1万元/平方米。均比去年同期上涨。8月份南昌新建商品住宅价格涨幅列全国第三。

    比起北上广深四大一线城市三年来首现房价全面停涨,以及南京、杭州等15个热点城市房价环比全面止涨,这8个城市房价调控压力无疑正在出现。

    从市场销售层面,当前一些城市房价调控出现了一个刚性扰动因素:存销比。同策咨询研究部数据显示,8月份,二线城市存销比为6.14个月,已连续17个月低于8个月。其中,南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下,重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。房地产业界一般认为,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。

    这种局面之下,在重庆、南昌、南宁、西安、长沙、石家庄等8个城市出台新的楼市调控政策中,6个城市实施了限售。

    重庆就规定,主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易;南昌要求全市范围内所有新交易的住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;贵阳规定,在当地购买新建商品住房,3年内不得转让;南宁则是限售升级,在市区(不含武鸣区)法人单位购买二套及以上住房限售2年。

    南昌还提出实行“限房价、竞地价”政策。对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让(简称“三限房”)等政策。“三限房”应优先满足南昌市户籍在市区无自有住房的成年市民,并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”,须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

    长沙市住建委9月23日凌晨发布通知称,在本市购买的商品房(含二手房,下同),取得不动产权属证书满3年方可上市交易。同时,收紧限购政策:本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无房的,限购1套商品住房;长沙市户籍家庭在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房。

    这波限售最严的是石家庄,要求“本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房(含新建商品住房和二手房)的,五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准”。

    与上述6城不同,西安新政并未涉及限售,而是通过商品房价格申报控制房价,武汉则是规范开发商销售行为。

    一边消除房价风险  一边加快机制建立

    此轮房地产全方位治理的忧患意识来自于10多年调控认识和对现阶段风险的清醒判断,也是来自于对于全面建设小康社会进程、跨越“中等收入陷阱”可能会被重大风险影响的防范。2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。2016年12月21日下午,习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出,“要准确把握住房的居住属性”。

    随后,房价调控与房地产改革的紧迫性与前瞻性,以之前未有的步伐、手段向治理目标推进。

    限售发起于厦门。3月24日,厦门发布“限售令”,规定居民新购住房需取得产权证满2年方可上市交易,成为全国首个限售城市。

    截至目前,全国有近40个城市加入限售行列,最长限售期长达10年。

    5月开始,住建部加快了长效机制配套政策的出台,当月,我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》,正式开始向社会公开征求意见。

    7月,中共中央政治局召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。当月,住建部联合9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。

    8月,国土资源部会同住建部,确定在13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,主要供给新市民。

    在地方,7月7日,上海市出台《上海市住房发展“十三五”规划》,着力建设“购租并举”住房体系。7月10日,广州市公布《加快发展住房租赁市场的工作方案》,提出“16条”大力扶持住房租赁市场发展。7月21日,佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议,下发9项租赁市场实施方案。

    在北京,按照计划,2017年至2021年预计供应25万套自住型商品房,这部分房源都将按照共有产权住房的办法执行,这不仅影响开发端生态,还促使了供地端进行变革。

    绿城中国董事会联席主席、蓝城集团董事长宋卫平在接受中国房地产报记者独家专访时说,他现在最关心的一个事情是大学毕业生、外来务工者、低收入群体、蓝领工人等群体的居住问题。“大学毕业生是中国的未来,是现代科技、现代文化发展中的主体力量,但他们现在的居住问题还没有很好地得到解决。他们即我们。”

    宋卫平说,中国每年有600多万人从大学毕业,其中有部分人是从乡村、乡镇、三四线城市流向经济发达、机会较多、社会资源比较集中的一二线城市及省会城市,他们带着梦想与希望。但一个很现实的问题也摆在他们的面前,那就是居住问题,他们只能艰难勉强地租房生活,节衣缩食、不敢冒险地生活。以他们现在或者未来的收入计算,大部分人在一二线城市实现买房会遥遥无期。

    “这些人支撑着这个国家的日常运营与生活,他们劳动强度大、劳动条件比较差,承裁着中国经济生活中最重要的、最基础和最繁重的工作,同时也是一群职业尊严严重缺失的人,约有2亿~3亿人,大多来自农村,进入城市多年,主要租住在城中村、近郊区域,过着漂泊生活。我们要做出合情合理的安排与保障。”

    一座城市住房生态链 关乎国家发展进程

    今年,对高房价问题产生重要社会影响的有两篇报道,一篇为《一枚中科院科研人员的自白:我为什么选择离开》,一篇为《华为员工:表面光鲜工作十年买不起房》。前一篇作者讲述了从北大本硕博毕业后进入中科院北京某所工作,最后却因买房、子女入学等现实问题,含泪告别中科院转战外地。后一篇华为员工讲述了他们对深圳买房居住和孩子上学的绝望、悔恨、困惑与纠结故事。

    “北京的房子太贵了,这个是客观事实。”全国人大代表、中国科学院院士王家骐在今年全国两会时说,即使用他一辈子的身家,在北京也买不起稍微宽敞一点的房子。

    房价过快上涨的背后,有着发展时代纠合的多种因素,但有一点被人们共识,就是炒房。9月6日发布的《2017胡润财富报告》称,在千万富豪和亿万富豪中,有15%富豪是通过炒房实现。

    华安基金首席经济学家林采宜在9月23日的第三届复旦首席经济学家论坛上,从人口和收入表达了自己对房地产消费新局势的观点:

    从人口因素看,很多人冲到三四线买房子,这是惯性的“60后”、“70后”思维;而今后十年,是“90后”,“00后”买房。但“85后”、“90后”、“00后”的人口基数和“60后”相比,减少40%以上,而房子是用来住的,这就必然导致购房人数会减少。

    从收入角度看,“60后”、“70后”曾经历的年均收入增长20%以上的收入高速增长时代只有在经济保持高速增长时才可能实现,如今高经济增速时代不再,居民收入增长速度与以往相比也在下降。

    林采宜声称,“抱着死脑筋去买房的人,抱着钱跑到三线四线城市去买房的人,我替他们感到难过。”

    克尔瑞研究中心分析师杨科伟认为,这次限售政策对需求端最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理,通过降低交易频次,消除短期获利心理,以抑制投资投机性需求,符合中央“房住不炒”的精神。

    金融更是发力调控。银行今年来一直在按照银监会严厉要求,拉起防控房价波动风险的防护网,首个手段就是收紧个人按揭贷,这也不难理解为何近期银行界纷纷强化房贷审批措施、提高首付比例和利率、控制房贷总量。但这仍不能防止“加杠杆”投资投机客的“抛盘”行为。楼市“限售”政策因此作为补充随时跟进。

    张宏伟认为,“限售”时间定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”,在楼市下行周期的作用在于:锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让其交易,不让其出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险;同时,“沉淀”在房地产的大量投资资金因“限售”留在国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期;并为楼市长效调控机制相关措施(不动产登记、房地产税立法等)的酝酿出台赢得时间。

    “在短期内,限售或会造成房地产成交量的回落,随着调控周期的拉长,一些地方开发商降价走量的可能性加大,预计更多项目将加快入市。”杨科伟预计。

    有社会分析人士认为,一座城市本身应该是一个生态链,可以给处在城市各个层次的群体予以生存生活的环境以及向上流动的机会。生活在城市的族群,既需要努力奋斗的耐心,也需要理性的选择。“时代的声音、人心的向背往往是通过问题、风险或者危机的形式来表达。也正是在对问题的解决和风险的化解过程中,中国特色社会主义将变得更加成熟定型。”



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