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如何“住”的安心,问他们就对了!

2020-11-16 10:36 武汉新闻广播

①记者调查

东湖风景区长山铺小区是还建小区,共有600多套房,2010年建成。2012年,张女士入住该小区,发现有房屋漏水情况,2016年,小区多户房屋出现大面积开裂等情况,严重威胁到小居居民人身财产安全。2019年,东湖风景区管委会以安全为由,催促居民搬离长山铺小区,然而居民却一直没有看到房屋鉴定结论。

一年来,该小区居民在外租房居住,东湖风景区管委会按照31//月的标准一次性发放了12个月的过渡费。今年九月,居民们在外过渡已满一年时间,该小区房屋到底是以修补为主?还是拆了重建?居民至今也没获悉任何解决方案。

张女士反映的问题,我们前期也收到过相关的投诉,我们把问题反映到了区里,并且参与过相关的会议,包括指导他们开展房屋安全鉴定等工作。问题长时间解决不了的原因是专家认定鉴定需要一定的时间。现在鉴定结果已经出来了,整个小区被认定为危房,主要原因是当年墙体改革用了一些质量不可靠的填充砖。

下一步下来以后,我们会督促区里给这些业主一个明晰的解决方向。我们在督促区的相关部门加快推进工作的同时,也会跟这些业主做好沟通解释工作。

 

有房不能住、有家不能回、居民们举家流浪。听了张女士的遭遇,不知道今天参与节目的嘉宾作何感想,是不是跟我一样倍感愕然?房屋质量居然存在如此严重的问题,居民的住房问题居然如此之久都没有得到解决,工作人员的回复居然如此的不近人情而又如此的理直气壮。

三个“居然”的背后我们有三个追问:杜绝房屋质量出现问题的相关机制为何失效了?解决居民现实困难的举措为何时迟迟不能推出?有关工作人员对待居民的态度为何如此的冷漠?居者有其屋,遮风挡雨的家是老百姓的头等大事。这天大的事必须要赶紧管一管。

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

2005年,为落实市政府对九峰城市森林保护区工程建设的工作部署,市园林局启动并组织实施了马鞍山森林公园南麓的长山铺村整体拆迁及还建工程。2007年,根据《中共武汉市委武汉市政府关于改革东湖风景区管理体制的通知》(武发〔200610号)精神,马鞍山森林公园及相关单位的管理权属由市园林局变更为东湖生态旅游风景区管委会,按照市九峰城市森林保护区建设指挥部要求,原由市园林局负责组织建设的长山铺拆迁还建等未竟工程项目的协调工作转由东湖生态旅游风景区管委会负责。长山铺还建工程于2007年开工建设,2009年建设完工,还建小区命名为长山铺小区,地址位于武汉市东湖新技术开发区荷叶山社区西北侧,由12栋高18米、6层的砖混建筑物组成,总建筑面积约3.7万平方米。该小区建成入住后,房屋逐步出现屋顶漏雨、外墙渗水、室内外墙壁脱落、墙体严重开裂等现象。东湖风景区管委会先后组织实施了房屋屋顶“平改坡”、外墙防渗水及室内维修工作。

2019年,小区房屋开裂情况有继续恶化趋势,东湖风景区管委会委托了专业检测鉴定机构对该小区全部房屋进行全面检测和鉴定。经专业检测机构鉴定,长山铺小区1-6栋房屋属整体危房,房屋安全等级为D级;7-12栋房屋属局部危房,房屋安全等级为C级。12栋房屋处理建议均为整体拆除。

针对长山铺小区房屋出现的问题,东湖风景区管委会高度重视,成立了由土地、规划、城建、房管等部门和街道组成的工作专班,全力做好小区居民的外迁安置和项目的拆迁还建等相关工作:一是组织居民外迁过渡。自201910月起,东湖风景区管委会将小区内居民全部外迁过渡,每年发放过渡费,直至房屋安全问题得到解决。二是加强危房巡查监管。东湖风景区管委会委托物业公司在小区设置围挡及安全标识标牌,制止和劝阻居民返回小区,以免发生危险。并委托第三方鉴定单位定期进行巡查观测,及时掌握小区的房屋安全情况。三是积极推进拆迁还建工作。东湖风景区管理委员会拟按照房屋安全鉴定结论拆除现有房屋,因长山铺小区土地由东湖高新区储备,土地权属还在东湖高新区。因土地划转情况十分复杂,工作推进难度大,目前东湖风景区管委会工作专班正对接东湖高新区推进土地划转工作,待签订土地划转协议后,全力推进长山铺小区的拆迁还建工作。

下一步,我局将持续关注长山铺小区的房屋安全问题,督促风景区管委会房管局督促长山铺小区物业公司加强安全巡查,确保不发生塌房伤人事故。

②记者调查

2012年,张女士入住武昌区百瑞景小区2期东区,由于小区只有一个总水阀,没有分水阀,一旦有业主更换水阀,整栋楼1000多户业主都要遭遇停水。期间,小区业主多次向房管部门、物业管理部门反映,要求安装分水阀,可频繁停水现象依然如故。

小区物业主任王先生表示,小区设计存在缺陷,导致施工条件受限,目前只更换了小区内三分之一的水阀,停水问题还没有找到更有效的解决办法。

 

张女士反映了小区存在设计缺陷,没有分水阀的问题,应该来说,一个配套齐全、质量合格的房屋不应该存在建设遗留问题,我们应该采取相应的措施予以改进。

施工条件有限,不应该成为推脱责任的理由。作为开发商来说,应该要主动作为,找出过去的设计方案,采取相应措施予以改进。作为物业公司来说,要有“业主至上”的服务理念,将真实情况告诉业主,获得业主的理解和支持,同时积极配合开发商,尽快更换水阀。下一步,我们会督促物业主动联系开发商,尽快拿出解决方案。

案例反映出房管工作“事事是民生、处处是民生”,也反映出我们日常工作中的不足和作风问题。

龚超教授的质问引起了我的深刻反思和自责,我觉得做好房管工作,技术政策是一方面,行风是更为重要的一方面。

“能哄就哄”、“能拖就拖”。本该为业主提供贴心服务的物业主任,跟业主打起了“太极”,猜起了“哑谜”。“水阀换了吗?”“换了。”“问题解决了吗?”“没有。”物业公司需要想方设法解决问题,而不是想方设法搪塞业主,到头来问题还在,会加深了业主的不满。

当然,有些问题的解决如果暂时有难度或者成本过高、得不偿失,也要跟业主做好沟通工作。面对问题,“不回避、不推诿、不拖延”是最基本的原则。那么问题来了,不尽责、不作为的物业主任,谁去管管呢?

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

经向武昌区房管局调查核实,投诉“该小区只有一个总水阀、没有分水阀问题”的表述不准确。百瑞景二期小区共有15栋,各单元、楼层、分户均有水阀。因使用时间较久,其中14栋出现部分阀门老化、关水不严等问题。前期物业公司已对其中7栋楼单元阀进行更换,另有7栋楼单元阀因为水井空间较小,施工人员无法进入暂未更换。近期停水情况系水阀维修更换导致。前期由于工作人员未及时向业主告知维修进展,同时因工作人员专业知识欠缺,向业主解释过程说明不当,导致业主产生误解。

1112日,武昌区房管局已约谈物业公司项目负责人,要求物业公司做好以下工作:一是向开发建设单位报告,要求开发建设单位对无法处理部位制定解决方案;二是寻找专业公司对单元水阀维修更换中的难点问题进行专业处理;三是迅速针对小区二期水阀问题进行全方位整修。物业公司项目负责人已承诺,将在一周内制定水阀整修计划,详细列出整改工作时间表,并在小区进行公示。

下一步,武昌区房管局将持续跟进物业公司整改情况,依法依规督促物业公司按照《物业服务合同》约定为小区业主做好服务,做好小区设施设备维保工作。

听众一:购买了青山印小区的商品房,开发商要求业主先交维修资金才能收房,是否合理?物业费是否也要在交房之前交?交房之前是否必须要把面积差价结清?

按照国家和武汉市维修资金的管理办法,交缴维修资金是我们业主应尽的义务,在房屋交付使用前必须先交维修资金,如果没有交维修资金的话,开发商是不能够把房屋交付给业主的。

如果开发商在业主没有交维修资金之前,把房屋交付给了业主,那么开发商也要受到相应的处罚,所以交维修资金是房屋交付的一个前置条件。

关于物业费,按照法律法规的规定,交房之前的物业费是由开发商承担,交房之后的物业费由业主承担,缴交物业费是不应捆绑为交房条件的。

关于面积差的问题,因为我们国家的商品房实行预售制度,买房的时候可能房屋还是在建状态,那时候合同上的面积仅仅是预测面积。房屋竣工以后,实际面积可能跟合同上的面积不一致。

商品房合同里有一个3%的允许误差范围处理,实际上就是预售和交付时房屋面积的合同结算,这个结算实际上是双方履行合同条款的行为,是正常的。这个结算在开发商测量出房屋实际面积后便可进行。

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

关于收房前交存维修资金问题,《武汉市住宅专项维修资金管理办法》 第十一条有明确规定:“商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定”,第十三条规定:“购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人”。依据上述规定,购房人应当在房屋交付前交纳住宅专项维修资金。

关于收房时需交纳物业服务费问题,《武汉市物业管理条例》第十五条规定:“前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用,由建设单位承担;物业交付使用后的前期物业费用,由业主承担”,第四十三条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”,第六十八条规定:“物业服务企业违反本条例第四十二条第一款规定,减少服务内容,降低服务质量,严重影响业主和物业使用人正常生活的,由区房屋主管部门责令限期改正”。依据上述规定,按《物业服务合同》约定交纳物业服务费是业主应履行的合同义务,具体收取方式以《物业服务合同》约定为准,但开发建设单位、物业企业不应将交纳物业服务费作为收房前置条件。

经青山区房管局核实,该房屋交付时开发建设单位建议业主可先预交一年物业服务费,但并未将其作为收房前置条件,青山区房管局已督促物业公司依法依规为业主办理收房手续,并向业主做好沟通解释工作。

听众二:中华路街都府堤社区房屋漏水严重,希望将小区纳入老旧小区改造项目。现已启动维修方案,维修工作人员表示,目前预制板大面积松动开裂,需要先加固再做防水。基础防水维修方案无法解决目前出现的问题,希望拿出具体的处理方案,并给出明确的时间表。

该听众反映的问题,可能是因为小区外围的道路施工造成的,责任方主要还是施工单位。我觉得主管部门也就是城建部门,要督促施工方配合街道、社区尽快的完善小区的维修方案,同时要广泛征求民意,力求这个方案既能治标也能治本。

另一方面,这个问题既然发生在小区,按照现有的管理体制,是由街道负责小区的综合管理。我觉得街道应该把这个问题向区政府反映,同时由政府来召集相关的部门单位,包括施工单位、城建部门、街道,以及相关的单位开一个联席会议,就相关的问题进行集中的研判,然后提出一个完善的解决方案。

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

经向武昌区房管局调查核实,武昌区在115日由区重点办和三微改造施工方、区建设部门、街道工作人员、居民代表共同到现场查看并协商研究了解决办法。目前初步拟定方案为由区重点办派第三方鉴定公司鉴定。根据鉴定结果,由建设部门拟定相应的处置方案。下一步,武昌区房管局将配合中华路街道对此房屋漏水事宜进行跟踪处理。

听众三:新长江·香榭澜溪项目20195月停工至今,面临烂尾风险,按相关规定,房管部门的预售监管账户里应该有8亿元被监管资金,但查询得知预售监管账户里只有2千多万。预售资金没有进入监管账户究竟是何原因?希望相关部门保障业主权益。

关于新长江·香榭澜溪项目延期交付的问题,我们前期也接到了相关的投诉,在约谈了开发企业后,我们了解到,该项目因建设资金不足而停工。

针对延期交付的问题,目前有以下几种解决方案:第一,开发商要承担起延期交付的违约责任,按照合同规定支付违约金;第二,针对目前建设资金不足的情况,要求企业限期制定复工方案,通过贷款融资、股权转让等方式,加快筹措资金;第三,我们会同汉南区做好对项目跟踪工作,指导企业对外公示,及时跟踪项目的进度;第四,紧盯企业资金动向,将其作为重点监管对象,做好风险防范工作。

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

武汉新长江东荆房地产开发有限公司开发建设的新长江香榭澜溪住宅楼共18栋,可售房源3239套,已网签备案3215套,经我局多次督办,购房合同约定的首付款已全部入账,监管资金达到17166万元。根据《武汉市新建商品房预售资金监管办法》和《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》的有关规定,为了保障项目顺利推进,已拨付资金14376万元,全部用于支付该项目建设的建筑材料款等,其中,支付钢材款9849万元;支付门窗安装款3183万元、公区精装修款567万元;支付混凝土购买款777万元。

1112日,我局约谈了开发企业,据其反映,在项目建设过程中,为解决资金紧张问题,开发企业将部分房源抵给施工单位,并办理网签备案手续。此类房源无后续资金入账。该情形,我局尚需进一步核实。

听众四:家住东西湖区清水湾小区,自家楼顶外墙漏水,物业却说无法动用维修资金,对此表示不解。

若该小区有维修资金,楼顶外墙属于小区公共部位,可以申请维修资金。如果漏水问题严重影响居民正常生活,还可以走绿色通道申请维修资金,由物业公司提出方案,业委会组织对方案进行公示后,上报区房管局备案,就可以第一时间内把资金拨付出去,组织施工单位进场维修。

关于该听众反映的问题,我们将调查核实该房屋是否有维修资金,并进一步处理。

针对上述问题,

节目过后,市房管局回复称:

经核实,外墙渗水情况属实。该房屋已过保修期,根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》相关规定,应由小区业主委员会按法定程序向东西湖区住建局申请使用维修资金,对小区保修期满后的共用部位、共用设施设备进行维修。关于屋顶漏水问题,此前物业公司已向小区业主委员会、社区报告,社区于1022日下午组织小区业主委员会、物业公司三方就申请使用住宅专项维修资金召开协调会,但小区业主委员会成员对是否使用住宅专项维修资金意见尚不统一。

我局已督促东西湖区住建局指导小区物业公司尽快提出维修资金使用方案,并将相关情况向所属街道办事处报告,由街道办事处依据《武汉市物业管理条例》第六条的规定,监督业主委员会依法履职,督促其按法定程序申请使用维修资金,对小区防水进行维修。同时,东西湖区住建局将做好政策解释宣传,并依法依规做好使用维修资金申请使用指导、备案工作。

上线嘉宾

潘臻肇:武汉市住房保障和房屋管理局党组成员、副局长

陈浩:武汉市住房保障和房屋管理局房地产开发管理处处长

赵泽山:武汉市住房保障和房屋管理局房产交易管理处处长

徐磊:武汉市住房保障和房屋管理局房屋租赁管理处处长

谢诗伟:武汉市住房保障和房屋管理局住房保障管理处处长

程磊:武汉市住房保障和房屋管理局物业管理处处长

吴彤:武汉市住房保障和房屋管理局房屋安全管理处处长

点评嘉宾

龚超:华中科技大学

新闻与信息传播学院副教授

央广特约研究员

主持人:邓飞


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