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武汉市住宅与房地产业发展“十三五”规划基本思路

来源:武汉市住房保障和房屋管理局发布时间:2015-04-07 20:19

市发改委:

    按照你委《关于召开市“十三五”规划编制工作领导小组第二次会议的预通知》要求,现将我局前期研究形成的《武汉市住宅与房地产业发展“十三五”规划基本思路研究》报送你委。

   

   

    市住房保障和房屋管理局

    2015年2月28日

   

    

    武汉市住宅与房地产业发展“十三五”

    规划基本思路研究

   

    一、基本思路研究目的、指导思想、基本原则、研究依据、期限和空间范围

    (一)研究目的

    为全面分析、研究我市住宅与房地产业发展所取得的成就和面临的形势,确定“十三五”期间我市住宅与房地产业发展的基本思路、主要目标、重点任务和重要举措,为制定“十三五”规划做好前期准备工作。

    (二)指导思想

    深入贯彻落实科学发展观,全面贯彻落实党的十八大、十八届二中、三中、四中全会、习近平总书记系列重要讲话精神和省第十次党代会、市第十二次党代会会议精神,紧紧围绕率先全面建成小康社会和全面深化改革开放,服务于加快“建设国家中心城市,复兴大武汉”的战略目标,准确把握经济社会发展的新形势新要求,不断适应城市发展的新格局,以不断实现广大居民住有所居和房地产业全面协调健康持续发展为核心,以住宅和房地产业结构优化和发展水平提升为主线,以住房保障和住房市场发展为重点,以全面深化住宅和房地产业体制改革和配套改革为动力,以完善住宅和房地产业体制和体系为着力点,以破解关系住宅和房地产业全局和长远发展的重大问题为突破口,以提高规划的科学性、指导性为研究目标,以实现保障、改善民生和产业持续健康发展为规划目标,全面深入分析我市住宅与房地产业发展面临的新机遇新挑战,遵循住宅与房地产业发展规律,加强战略研究和系统谋划,积极开拓创新,全面推进我市住宅与房地产业的发展。

    (三)基本原则

    本规划基本思路研究遵循十项原则,即深化改革与稳定发展相结合,行业发展和城市整体发展相结合,房地产业发展和城市改造相结合,加强市场主导和完善政府调控相结合,住房保障与住房市场协同发展,住宅产业和非住宅房地产业协同发展,结构优化和质量提升并重,增量增长与存量激活并重,售前管理与售后管理并重,产业化与低碳化并重。

    (四)研究依据

    1、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

    2、《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》;

    3、《中华人民共和国城乡规划法》

    4、《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》

    5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

    6、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》

    7、《公共租赁住房管理办法》

    8、《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》

    9、《奋力推进科学发展跨越式发展为加快构建重要战略支点实现富民强省而奋斗——李鸿忠在中国共产党湖北省第十次代表大会上的报告》

    10、《为建设国家中心城市、复兴大武汉而努力奋斗——阮成发在中国共产党武汉市第十二次代表大会上的报告》

    11、《武汉市城市总体规划(2010-2020年)》

    12、《武汉2049》

    13、《中共武汉市委、武汉市人民政府关于实施工业发展“倍增计划” 加快推进新型工业化的若干意见》

    14、其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范

    (五)期限和空间范围

    规划的适用期限是2016—2020年(“十三五”期间)。规划编制的适用范围为武汉市七个主城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山)、六个新城区(黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区、江夏区、东西湖区)和东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区、武汉化学工业区和东湖生态旅游风景区。

        二、“十二五”武汉市住宅与房地产业发展的成就及问题

    “十二五”期间,我市住宅与房地产业已经取得显著的成就,政策法规进一步完善,住房保障突飞猛进,商品房市场健康、平稳、有序、良性发展,结构进一步优化,居民住房水平大幅度提高,有力地促进了我市经济社会的协调和可持续发展。具体表现在以下几个方面:

    (一)对经济社会发展发挥了强有力的支撑作用。一是拉动了经济增长。房地产业投资及其带来的关联效应对我市经济增长发挥了极大的作用。2011-2013年房地产投资年均达到1584.88亿元,占全市固定资产投资的比重达到31%,房地产投资年均增长达到23.27%,远高于全市固定资产投资年均增长率(16.94%)。房地产业增加值年均达到410.8亿元,占全市GDP总量的比重为5.21%。二是促进了社会消费。2011-2013年商品房销售额年均达到1556.49亿元,占全社会消费品销售额的比重为44.93%。三是促进了公共财政的发展。2011年、2012年、2013年我市土地出让金收入分别达到590亿元、950亿元、747亿元,占我市地方财政收入的比重分别为49%、67%、76%,2005-2013年平均占63%,充分说明了由房地产业发展所拉动的土地出让金收入对于地方公共财政发展的重要性作用。四是抓住国家加快推进棚户区改造的政策契机,助推城市更新改造,推动了城市公共基础设施的发展,提升了城市形象和功能,促进了产业升级和产业布局的优化。

    (二)房地产制度建设不断完善。一是住房保障制度和政策不断优化。出台了《市人民政府关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理的意见》、《武汉市保障性住房申请条件及保障标准》、《武汉市公共租赁住房租金和补贴管理暂行规定》、《武汉市公共租赁住房登记摇号选房管理暂行办法》、《武汉市公共租赁住房租赁资格审核流程》等一系列文件,规范了保障性住房建设、申请对象、资格、分配、后期管理等,廉租住房和公共租赁住房制度并轨等多项措施,二是住房市场调控制度和政策不断改进。出台了《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》、《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》、《武汉市房屋租赁管理办法》等文件,不断完善市场调控制度和政策,健全房地产开发和市场监管制度。 三是房屋安全管理、物业管理等行政管理制度不断加强。出台了《武汉市房屋安全管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》、《 武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》等一系列文件,为推进房屋安全管理,加强物业服务提供了法规依据。

    (三)商品住房市场稳步发展,市民住房条件持续改善。市场发展比较平稳,政府调控比较稳健,市场交易量和交易价格变化较小,市场发展与我市经济发展的基本格局相协调。从住房供应体系来看,以政府为主提供基本住房保障,以市场为主满足多层次住房需求的供应格局基本形成,普通住房供应与高档住房供应结构进一步优化。2011年至2013年,全市住宅用地供应总面积4191公顷,其中普通商品住宅用地面积2862公顷,保障性住房用地1265公顷,其他住宅用地64公顷。房地产开发投资达到6918.45亿元,其中住宅开发投资累计完成4410.95亿元,住宅累计竣工面积为2738.07万平方米,人均住房建筑面积年均提高1.18平方米,2013年人均住房建筑面积已经达到35.38平方米/人,已经实现“十二五”规划确定的目标(2015年人均住房建筑面积达到35平方米)。同时住房品质也进一步提高,居住环境普遍改善。住宅产业化指标基本完成,新增绿色建筑试点示范工程超过800万平方米,新建商品住宅装修比例达到20.4%,其中中心城区达到30%,住宅性能评定制度己制定相关技术标准并组织落实。

    (四)住房保障和供应体系不断完善,发展迅速。廉租住房与公共租赁住房实现了并轨运行,以公共租赁住房为主的格局业已形成,规范了限价商品住房的建设、对象、分配等政策,住房保障利益均衡机制已经建立,政府部门、工作机构、营运机构三层次的住房保障营运管理体系业已确立。到2014年底,新建租赁式保障性住房(廉租住房、公共租赁住房)合计达86676套,新建经济适用住房33706套,新建限价商品住房65729套,每年均超额完成了建设目标。保障水平较大幅度提高,惠及面较大幅度扩大,实现了人均月可支配收入在600元以下、人均住房建筑面积在12平方米以下的低收入住房困难户“应保尽保”。累计实施危房改造9101栋,面积达266.4万平方米,实现了新增危房面积与危房改造面积基本平衡。2010年以来,共完成棚户区改造17.74万户,改造面积937.59万平方米,年均达234.4万平方米。

    (五)服务意识不断增强,房屋管理水平不断提高。“十二五”期间,公共服务意识和能力不断强化,开发管理更为科学和严格,市场管理机制更为健全,物业管理和中介服务市场管理进一步加强,新建住宅物业管理覆盖率达到90%,老旧住宅区市场化物业服务覆盖率达到40%,新建商品住宅维修资金归集率达到100%。全市国家一级房地产开发企业达到17家,二级开发企业264家,形成中介经纪集团6家,一级评估机构达到7家。房屋全生命周期管理工作全面启动,房屋安全管理管理体系已经确立,全方位、全过程管理不断加强,管理信息化水平全面提高。

    当然,武汉市住宅与房地产业发展也还存在着一些需要解决的问题,如保障性住房建设和管理任务较重、房地产市场保投资、稳增长的难度增加、粗放型房地产开发方式尚需转变、物业服务企业服务水平有待进一步规范和提高等。

    三、“十三五”期间武汉市住宅与房地产业发展面临的环境与形势

    (一)外部环境与形势

    1、经济体制的深化改革。按照十八届三中全会决定,“十三五”期间将会全面推进经济体制深化改革,包括所有制结构和国有企业体制改革、财政体制改革、金融体制改革、土地征用、流转和使用体制改革等,经济体制的全面深化改革将会对住宅与房地产业的发展产生十分重要的深层的影响。尽管经济体制深化改革的具体方案尚未出台,但更充分地让市场发挥决定性作用、政府更好地发挥弥补市场缺陷的作用的基本方向是确定的,住宅与房地产业的发展必须要适应经济体制的深化改革。

    2、经济增长速度及模式的变化。经济增长速度将由过去的超高速增长转向中高速增长,经济增长动力机制将由过去的政府驱动转向释放民间资本驱动空间、要素驱动转向创新驱动、出口拉动转向内需拉动、投资拉动转向消费拉动,经济增长模式将由过去的粗放型经济增长模式转向集约型经济增长模式。经济增长速度和模式的转换最终会通过市场需求和政府政策导向反映出来,最终会对房地产市场、房地产开发模式等产生重要的影响。

        3、国家经济发展区域格局的定位。国家区域发展战略和产业布局及其调整会对武汉市经济社会发展和房地产开发产生重要的影响。根据国家主体功能区定位、中部地区崛起规划、新型城镇化规划、长江经济带发展战略等,武汉属于国家层面的重点开发区域,要作为支撑全国经济增长和引领区域经济发展的的重要增长极,要成为重要的先进制造业基地、高技术产业基地、优质农产品生产加工基地、现代服务业中心和综合交通运输枢纽,要成为全国资源节约型和环境友好型社会建设的示范区。在国家发展战略布局中,武汉是重中之重。这为武汉市的创新和发展提供了有利的条件,只要武汉市能够践行敢为人先、追求卓越的精神,其作为核心增长极的作用就会凸显,人口和经济集聚规模就会不断扩大,住宅与产业地产需求就会不断增长。

    4、湖北省区域经济发展战略。从湖北省经济发展情况来看,武汉市的地位是独一无二的,在“一主(武汉)两副(宜昌、襄阳)”、“两圈一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈和长江经济带)和“一核(武汉)六点(宜昌、荆州、黄石、鄂州、黄冈、咸宁)”发展战略中,武汉市始终湖北经济发展的战略核心和龙头。如果未来湖北省调整了经济发展战略布局,在“1+8”的基础上,继续扩大武汉城市圈的范围,以武汉为中心来规划省域经济发展战略和产业布局,在全省就可形成一体化的经济发展格局和合理的产业分工体系,武汉和全省都可获得更快的发展,自然会促进武汉市房地产业的迅速发展。

    5、新型城镇化的发展。新型城镇化的核心是以人为本,推进新型城镇化发展的政策已经陆续出台,它们将会对住宅与房地产业的发展带来影响。一是农业人口户籍管理制度改革会使迁入的农业转移人口更多的增长,这一方面会增加劳动力供给,促进武汉经济发展,另一方面也会使住房需求增加,并会导致住房保障负担的增加。二是基本公共服务均等化政策将使住房保障覆盖常住人口,武汉作为湖北农业转移人口规模最大的城市,将面临着向其提供基本住房保障的重要且复杂的任务。

    6、生态文明建设的推进。资源、环境与城市社会经济的协调发展也已成为城市发展的要求,生态文明建设已经成为社会发展的重要任务。推进生态文明建设要求进一步转变住宅与房地产业发展模式。

    (二)内部环境与形势

    1、经济发展目标。武汉市确定了到“十三五”末地区生产总值达到2万亿元的目标,经济规模力争进入全国城市前五(2013年排名第九,落后于上海、北京、广州、天津、深圳、苏州、重庆和成都)。住宅与房地产业理应稳步发展和提供支撑。

    2、产业发展战略。武汉市确定了以工业倍增计划为核心的经济发展战略,按照规划目标,到“十三五”期末,工业增加值要达到1万亿元,同时也确定了现代服务业发展战略和目标,产业地产的发展要与工业和服务业发展目标协调,住宅发展也应与产业发展配套。

    3、功能分区规划。武汉市基本确定了各区的功能定位,“1+6”(主城区加六个新城组群)、中心城区加大光谷、大车都、大临空、大临港四个板块的空间布局以及各区的主导产业以及配套设施发展的战略布局基本确定,主城区将主要发展现代高端、高附加值的服务业,致力于建设现代金融中心、高端商务中心、科教文化中心,新城区将主要发展现代制造业、物流业等,致力于建设汽车、钢铁、化工、食品、服装以及高新技术产业基地。产业地产和住宅发展应根据功能分区合理布局。

    4、人口增长与分布。计划生育政策的调整,农业人口户籍管理制度和居住证制度的改革以及我市就业吸纳能力的增长,将使我市人口出现持续增长,根据《武汉市城市总体规划(2010-2020年)》,到2020年,武汉市常住人口为1180万人,其中城镇人口为991万人,城镇化率约84%。武汉市人口从2015年的1050万人发展到2020年的1180万人,年均增长率约为2.3%,按照户均2.9人,估算2016-2020年的武汉市人口分别为371万户、380万户、389万户、398万户、407万户。“十三五”期间,武汉市新增常住人口为130万人、45万户。住房供应应满足因人口增长带来的需求总量增长和适应因中心城区人口逐步疏散到新城区带来的空间布局调整。

        四、“十三五”期间武汉市住宅与房地产业发展的基本思路、主要目标与重点任务

    (一)基本思路

    紧紧围绕武汉市建设成为国家中心城市的宏伟目标,发扬敢为人先、追求卓越的武汉精神,深入认识和积极适应经济发展新常态,以创新为动力,以转型升级和稳中求进为主线,做好“五个服务”、促进“五个转变”、实现“五个提升”,力促我市住宅与房地产业发展再上新台阶,为经济与社会发展做出新贡献。

    做好“五个服务”。“十三五”期间,住宅与房地产业发展要坚定不移地服务于民生改善、服务于经济增长、服务于产业发展、服务于国家中心城市建设、服务于城市品质提升。

    促进“五个转变”。适应于经济发展新常态和经济转型升级,住宅与房地产业发展要努力实现五个转变:一是发展方式由粗放型向集约型转变。二是发展目标由数量为主向质量为主转变。三是住房保障重点由保障性住房建设为主转向以保障性住房后期管理为主。四是住房政策重点由户籍住房困难居民向常住市民转变。五是市场调控由直接、简单管制向间接、精准调控转变。

    实现“五个提升”。要力争成为城市发展的牵引力,努力实现与城市发展的协同,努力实现“五个提升”:一是提升居民住房条件。二是提升产业服务能力。三是提升精品地产市场份额。四是提升“四化”(产业化、低碳化、智能化、集约化)水平。五是提升行业管理水平。

    (二)主要目标

    1、房地产投资。按照投资增幅与GDP增长相适应预测,2016-2020年房地产投资不低于15496亿元;其中住宅开发投资不低于10171亿元。数据依据年均增幅以2014年为基数,每年增幅不低于7%计算所得。

    2、住房发展。到“十三五”期末,人均住房建筑面积不低于40平方米。数据按近年来最低增长幅度预测

    3、住房保障。新建各类保障性安居工程30万套(户),其中各类棚户区改造21万套(户),新建公租房3万套(户),新建限价安置房6万套,实现常住人口低收入住房困难居民应保尽保。

        按照中央关于加快推进新一轮棚户区改造工作的相关精神和国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》,我市编制了2013-2017年棚户区改造规划,拟改造各类棚户区约35.54万户(不含旧住宅区综合整治),目前已完成约7.22万户,到十二五期末计划完成13.92万户,十三五期间还需完成约21.62万户。

     “十三五”期间按照户籍人口增加25万人计算。对于新增户籍人口中的最低、低和中等偏下收入群体,分别按照10%、10%和20%计算。其中,最低收入家庭住房困难率按照70%估算,低收入家庭按照40%估算,中等偏下收入家庭按照15%估算(我市现有住房自有率高于85%),则新增保障户数为1.2万套。

    2014年武汉市有30万高校毕业生,其中约13万留汉,按照全国平均首次就业率71.9%,新就业高校毕业生约为9.36万人,其中约有四分之一为外地生源,即当年新增外地新就业高校毕业生为2.34万人。以此估算,“十三五”期间当年新增外地新就业高校毕业生为11.7万人.按照其中50%提供公租房保障,人均保障面积为8平方米计算,需46.8万平方米,约为0.8万套。

    《2013年度全国农民工监测调查报告》中表明农民工年均增长比例约为2.4%,从雇主或单位得到免费住宿的农民工所占比重为46.9%,从雇主或单位得到住房补贴的约占8.2%,既不提供住宿也不提供相应补贴的约占44.9%。根据现有可查询到数据,2011年我市进城务工人员为136.54万人,按年均增长2.4%进行测算, 预计“十三五”期间新增21.33万进城务工人员。按照45%的保障比例、人均6平方米推算,需57.6万平方米,约为1万套。

    4、产业地产。写字楼投资900亿元,商业用房投资2000亿元,工业地产投资1300亿元,其他产业地产投资1125亿元。

    根据“十二五”期间我市写字楼、商业及工业地产情况进行预测,2010年至2014年,我市写字楼年均供应面积146万平方米,成交均价年均增幅15.76%,其中,2014年写字楼成交均价达10260.72元/平方米。按照“十三五”写字楼年均供应面积135万平方米、均价年均增幅7%进行测算,预计写字楼投资达900亿元,年均投资180亿元。

    2010年至2014年,我市商业用房年均供应面积206万平方米,成交均价年均增幅8%,其中,2014年商业用房成交均价达15225元/平方米。按照“十三五”商业用房年均供应面积190万平方米、均价年均增幅7%进行测算,预计商业用房投资达2000亿元,年均投资400亿元。

    2010年至2014年,我市工业地产年均供应面积215万平方米,成交均价年均增幅9%,其中,2014年工业地产成交均价达6841元/平方米。按照“十三五”工业地产年均供应面积200万平方米、均价年均增幅7%进行测算,预计工业地产投资达1300亿元,年均投资260亿元。

    其他产业地产主要为公建配套,投资额为1125亿元

    5、房屋安全管理。两年内消除在册D级危房或及时消除新增D级危房。

     2015年拟将在册D级危房治理纳入市级绩效目标,用三年(2015-2017)左右时间消除在册D级危房,则在规划期内提出两年消除在册D级危房;如政府确定2015年一年内全部消除在册D级危房,则将及时消除新增D级危房纳入“十三五”指标。

    6、住宅产业化。新建住宅全装修比例达到25%,其中政府投资公租房全装修比例达到100%。

    目前全市正在研究推进住宅全装修的相关激励政策,预计将起到积极促进作用,新建商品住房全装修比率有望达到25%,政府新建的公共租赁住房一次性装修比率达到100%。

    7、市场服务。引进或培育3家以上年均投资额达到50亿元以上的房地产开发企业;引进或培育1-2个集咨询、评估以及其他中介服务实力和信誉俱佳的中介综合服务集团企业;新建住宅物业服务覆盖率达到100%;新建商品住宅维修资金归集率达到100%;一级资质的物业服务企业达到50家。

    8、用地供应。新增住宅用地供应面积   公顷(待定),其中保障性住房建设用地供应220公顷;工业地产开发用地供应500公顷;写字楼用地供应135公顷。

    住宅用地供应量目前国土规划部门正在研究,待确定后提供。保障性住房、工业地产和写字楼用地分别按照规划期内新建总量和平均容积率3、2、5测算。

    (三)公共租赁住房保障准入标准

    “十三五”期初,公共租赁住房申请条件,以“十二五”月收入低于3000元(单身居民低于3500元)、人均住房建筑面积低于16平方米的城镇住房困难家庭和人均月收入低于3000元(单身居民低于3500元)、在我市无房且未承租公房的新就业职工为基础。十三五期间公共租赁住房申请条件将结合我市经济社会发展状况适时调整,同时,公共租赁住房租金补贴随全市公布的最低生活保障标准、最低工资标准、人均可支配收入的调整而自动调整。

    (四)住房保障资金需求

    十三五期间,政府住房保障投入主要包括以下方面:公租房建设资金、公租房租赁补贴、保障性住房运营经费和实物保障低保家庭物业服务费用减免,经初步估算,共需79.1亿元,年均约15.82亿元。

    1、公租房建设资金

    “十三五”规划期内,计划安排公租房新增保障3万套(户),在资金安排上,暂按照各级平台建设0.5万套,政府购买1.5万套,长期租赁0.5万套,社会投资和商品房配建0.5万套估算,共需72.6亿元。其中:各级平台建设的公租房,建设用地基本为划拨取得,资金投入按照目前市级平台公司建设项目平均成本估算,需150000万元;政府购买的公租房,由于我市经济适用住房已停止下达计划,    

    “十三五”期间主要从商品房、限价安置房和城中村改造还建房源中安排购买。鉴于2014年我市商品住房销售均价约为7429元/平方米,综合考虑限价安置房和城中村改造还建房源价格较低和商品房价格上涨因素,“十三五”期间购买公租房价格暂按7500元/平方米计算,需562500万元;长期租赁的公租房,租赁价格暂按15元/平方米·月估算,需13500万元。

    2、公租房租赁补贴资金

    2014年底,我市租赁补贴发放家庭共22639户,年度发放金额5883.76万元。鉴于租赁补贴发放条件随低保标准每年调高而放宽,且补贴标准将根据经济社会发展和人均收入水平适当提高,因此“十三五”期间年均发放金额按2014年实际金额适当比例估算,约7000万元,共需3.5亿元。

    3、政府投资保障性住房运营经费

    预计到2015年底,我市廉租住房可交付使用约2.48万套,在建约0.68万套,政府购买和包租公租房可交付使用约0.72万套,在建约0.42套。“十三五”期间政府购买和包租公租房计划为2万套。上述房源均按照2015年集中型公租房运营管理费指导标准每套每月72.57元估算,共需约1.83亿元。其中“十二五”期间结转建成项目约为3.2万套,需13933.44万元;“十二五”期间结转在建项目约为1.1万套,按照2016和2017年年均交付0.55万套估算,需3352.73万元;“十三五”期间新建项目约为2万套,按照自2018年起年均交付0.4万套估算,需1045.01万元。

    4、实物保障低保家庭物业服务费用减免

    截止2014年底,我市廉租住房实物保障家庭约为1.76万户,轮候家庭约0.82万户,共计2.58万户,预计2015年底基本可配租保障。考虑到低保标准每年调高,预计到“十三五”期末实物保障低保家庭可达3万户,按照年均补贴和物业服务费用计算需1.17亿元。

    (五)武汉市住宅与房地产业发展的重点任务

    1、住房保障实现由生存型保障转向发展型保障。要制定住房保障条例,健全新市民住房保障体系,大力推进棚户区改造,推进公共租赁住房建设,全面加强保障性住房后期管理。

    2、商品住房发展实现由追求数量转向追求质量。要着力促进住房品质的提升,支持新市民购房,激活存量住房市场,促进居住环境改善。

    3、产业地产发展实现由规模扩张转向结构优化。要着力推进主城区标志性知名商业地产区的建设,推进新城区(组群)大型现代化物流地产的建设,优化工业地产区域分布结构,提高工业地产集聚度,加强孵化器地产和小微企业地产的发展,提高产业地产综合服务能力。

    4、中介与物业服务业发展实现由市场扩面转向提升专业水平。要加强中介服务业体系建设,促进中介服务商专业和综合服务能力的提升,促进物业管理服务商专业和综合服务能力的提升,探索解决老旧住宅(区)和商品住房售后遗留问题带来的物业管理服务难题。

    5、“四化”发展实现由软约束转向硬约束。要加强促进“四化”的制度建设,确定四化的地方性规范标准和引导性、约束性指标;加快实现房地产业开发模式从半手工半机械化的传统模式向现代工业化模式转变;推广住宅低碳与智能化科技应用;促进产业集聚式发展;促进土地利用集约化水平的提升。

        五、“十三五”期间武汉市住宅与房地产业发展的主要举措

    (一)深化体制改革,完善法规体系。不断深化住房和房地产体制改革以及配套改革,不断完善住宅与房地产业法规以及配套法规体系,持续健全住宅与房地产业制度,为我市住宅与房地产业的发展创造条件。

    (二)完善住房保障和供应体系,增加供应和改善结构。要完善住房保障体系,加大住房保障发展力度;完善市场住房供应体系,促进商品性住房供应量质提升和结构优化。

    (三)建立住房支持政策,完善住房公共政策。要支持普通住房开发建设,减免流通环节的税费,刺激二手市场住房供应,鼓励住房补贴,提供融资支持,发展住房公积金融资。

    (四)确保用地供应,完善土地配置政策。要根据“1+6”空间布局、保障性住房建设、住宅与房地产业发展的需要,按照产城融合的要求等,保障住宅和产业地产建设用地需要,并通过规划管制等措施努力实现土地配置的合理化,以管制和经济激励措施促进土地高效利用,通过容积率奖励促进产业地产建设用地的高效利用。

    (五)加大财政投入,优化财政结构政策。要根据住房保障发展需要确保财政投入,根据住房支持的需要安排适当的财政专项资金,实行差异化税费政策和财政补贴政策,向有利于棚户区改造和保障性住房建设、老旧住宅(小区)公共物品建设、有利于推进“四化”的项目提供税费政策优惠和财政补贴。

    (六)建立专业性住房金融机构,推进住房金融创新。建议设立武汉住房银行,同时,要通过业务发展指引、存款准备金比率、再贴现率的差别化政策和税费优惠政策来促进商业性金融机构向居民提供住房购置贷款,积极探索住房贷款证券化和二级市场发展的路径和住房信托发展的路径,促进住房金融发展。

    (七)加强“四化”制度建设,硬化“四化”约束和激励。切实践行集约、低碳、绿色、智慧的理念;强化“四化”制度建设,硬化“四化”约束和激励,支持住宅“四节一环保” 技术的应用,特别是加强对高能耗、高污染、低效率项目和行为的约束和惩罚。

    (八)规范市场秩序,完善分类调控。要规范市场秩序,保障市场有序健康运行,重点加强对违法违规行为的惩罚;要科学确定调控目标,合理选择调控手段,进行精准调控。

    (九)大力推进住宅与房地产业法治化建设。根据《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》精神,以法治化思维和方式促进住宅和房地产业健康发展,加强住宅和房地产业立法,如《武汉市住房保障条例》、修订和完善《武汉市物业管理条例》等。

   

   

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